黃浦區房產租賃糾紛律師上海十大傑出青年律師

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發佈時間：2017-11-18 15:33汽車遠端監控車隊管理平台





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一、沒有房屋產權證書的房屋怎麼買賣？
根據我國法律，沒有房屋產權證書的房屋是不能買賣的，這類合同原則上屬於無效合同，但也不絕對。但是，如果買賣瞭該類房屋且已經實際居住的，買房人的居住權可以獲得法律的保護。當然，如果房屋產權取得後雙方辦理瞭房屋過戶，那麼視為合同履行，雙方均不得反悔。需要註意的是，買方確實需要買賣無產權證房屋的可以在買賣無產權證房屋時約定高額的違約金或取得房屋產權證書的時間或者產權證取得後過戶的期限。這樣就能最大限度的維護買方的利益。
二、房屋產權證記載的產權人和簽買賣合同的賣方不一致如何處理？
關鍵看產權人和簽約人是否具有合法的授權委托手續。按照慣例，一般這類房屋買賣中，產權人無法與實際購房人簽約的應當到公證處辦理授權委托公證，明確授權簽約人代理其進行合同簽訂、房屋產權過戶、代收房款、房屋交割等一切賣方事宜。否則這類合同屬於無效合同或者效力待定的合同，買房人有權撤銷並要求簽約人承擔賠償責任。
三、定金法律問題以及全款或貸款買房定金約定技巧
如果房屋買賣中，雙方基本達成意向，購房人繳納瞭定金，如果任何一方違約導致合同無法履行。則對實際交付的定金施行定金罰則，即：購房人違約則不能要求返還定金，賣房人違約則需要雙倍返還定金。如果買方全款購房則資金充足，履行付款義務問題不大，那麼就要著重防范賣方的違約行為，可以約定較高數額的定金，如總價20%，這樣就加大瞭賣主違約的成本，促使其及時辦理過戶手續。反之，由於定金罰則是把雙刃劍，因此如果貸款買房的買主，如果沒有較大把握辦理房貸，應當適當降低定金的支付比例，特別是目前銀行從嚴審核貸款的情況，一旦貸款無法辦理，那麼如果沒有其他約定，將導致需要向賣方承擔違約責任。

其它爭議
1、房屋面積差異的處理
二手房買賣合同未約定單價，或是約定“房屋面積以房產證為準”等內容，應認定雙方之間的房屋買賣是按套計價，且根據目前的二手房交易習慣，二手房買賣一般雙方都親自到實地看房，買賣雙方對房屋的實際情況包括面積情況均應事先瞭解，故對一方當事人事後要求補交面積差價款的，一般不予支持，但雙方對面積單價及面積差額進行特別約定的除外。
2、二手房過戶稅費爭議
法律雖規定房產過戶稅費的納稅義務人為出賣方，但並不禁止當事人在房產交易過程中自行約定相關稅費的承擔主體。二手房買賣合同雙方當事人對交易過程中的稅費負擔未約定或約定不明，經協商不能達成補充協議的，應按照稅務部門對各類稅種及納稅義務人的明確規定確定稅費承擔人。
4、定金條款表述與適用
二手房買賣合同簽訂和履行過程中，給付定金一方不履行約定義務的，無權要求對方返還定金；收受定金一方不履行約定義務的，應雙倍返還定金。當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或訂金等，但未約定定金性質，當事人主張定金權利的，法院不應支持。
5、房屋質量的交接處理
二手房買賣合同的出賣人應就買賣標的物向買受人承擔質量瑕疵擔保責任。
6、解除合同的通知效力
二手房買賣合同約定的解除條件成就，或因不可抗力、對方預期違約，或對方遲延履行主要債務經催告後在合理期限仍未履行，或對方遲延履行或其他違約行為導致合同目的落空的，一方提出解除合同的，解除通知到達對方時合同解除。對方有異議的，可請求法院或仲裁機構確認解除合同的效力。
7、合同簽訂真實性判定
在二手房買賣合同各方當事人對口頭合同效力或合同成立與否存在爭議時，法官應依法定程序，全面、客觀地審核證據，依據法律規定，遵循法官職業道德，運用邏輯推理和日常生活經驗，對證據有無證明力和證明力大小獨立進行判斷。
8、購房合同的性質判定
當合同名稱與合同內容不符時，應以合同最終實現的目的來認定合同的性質。
9、房屋相關費用的結清
二手房買賣合同當事人對房屋交接前涉及該房屋的物業、暖氣、水電、煤氣、電話、電視有線、維修基金等費用的結清有約定的，依約定處理。出賣人應繳而未繳上述費用，買受人在墊付後可向出賣人追償。
10、精神病人的賣房效力
精神病人等無民事行為能力或限制民事行為能力人與他人簽訂房屋買賣合同進行房屋交易的民事行為，未征得其法定代理人的同意或事後追認，該民事行為無效。

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